Paris à 90 jours : impact réel un an après

La loi du 19 novembre 2024 a permis au Conseil de Paris d'abaisser à 90 jours par an le plafond de location de la résidence principale en meublé touristique. Un an après l'entrée en vigueur effective au 1er janvier 2025, nous faisons un point sourcé sur ce que cette mesure change concrètement pour les propriétaires parisiens et pour les conciergeries qui les accompagnent.

« La Ville de Paris durcit sa lutte contre les locations touristiques en abaissant la durée maximale autorisée de location de sa résidence principale à 90 jours par an, contre 120 jours par an auparavant. » Ville de Paris, communication officielle 2025

Le cadre légal : ce que dit la loi du 19 novembre 2024

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale », donne aux communes en zone tendue un nouveau levier : la possibilité de réduire le plafond annuel de location de la résidence principale en meublé touristique de 120 à 90 jours par an maximum. Paris est l'une des premières villes à activer ce levier, par la délibération 2024 DLH 398 du Conseil de Paris.

Pour le propriétaire, les obligations restent les mêmes en nature mais durcissent en pratique : déclaration en mairie obligatoire, attribution d'un numéro d'enregistrement à 13 chiffres à afficher sur toute annonce, registre trimestriel des nuitées, taxe de séjour automatique collectée par les plateformes. Ce qui change, c'est le plafond : passé 90 nuitées par an, la location de la résidence principale en courte durée devient illégale et l'annonce s'expose à un retrait automatique des plateformes ainsi qu'à une amende.

Ce que cela change pour le propriétaire

Concrètement, un propriétaire parisien qui louait sa résidence principale 110 à 120 nuitées par an, par exemple sur l'été et les vacances scolaires, perd environ un mois de location. Sur un studio bien placé dans les arrondissements centraux, cela représente facilement 3 000 à 5 000 € de revenu brut annuel en moins. Sur un appartement haussmannien, l'impact peut dépasser 8 000 €.

Trois ajustements pragmatiques se dessinent côté propriétaires :

1. Le repli sur la moyenne durée

Plusieurs propriétaires basculent en partie sur la moyenne durée (locations meublées d'un à dix mois, hors champ du dispositif 90 jours). Le rendement par nuitée est plus faible, mais la rentabilité annuelle peut être maintenue, surtout en visant une clientèle d'étudiants en master, de cadres en mission, ou de professionnels en mobilité temporaire.

2. L'arbitrage entre résidence principale et résidence secondaire

Pour la résidence secondaire à Paris, les obligations sont différentes — changement d'usage, compensation, autorisations spécifiques selon le quartier. Le plafond 90 jours ne s'applique pas, mais les barrières d'entrée sont autrement plus élevées. Le simple fait de basculer un bien de résidence principale à secondaire n'est pas une option pour l'immense majorité des propriétaires.

3. L'optimisation du calendrier

Le yield management devient critique : il faut concentrer les 90 jours autorisés sur les périodes les plus rentables. Fashion Week (mars, septembre), Roland-Garros (mai-juin), Marathon de Paris (avril), salons internationaux (SIAL, Maison&Objet, Vivatech), fêtes de fin d'année. Les week-ends prolongés (ponts de mai, Toussaint) deviennent des fenêtres précieuses.

Comment les conciergeries s'adaptent

Sur Paris, les conciergeries sérieuses ont intégré le cadre 90 jours dans leur accompagnement. Trois tendances se sont confirmées en 2025-2026 :

Une offre hybride courte + moyenne durée. La majorité des conciergeries multi-biens proposent désormais une bascule automatique entre Airbnb (90 jours autorisés) et plateformes de moyenne durée (Spotahome, Wunderflats, sites étudiants) pour les périodes au-delà du plafond. Le propriétaire signe un seul contrat, la conciergerie arbitre.

L'expertise réglementaire devient un argument commercial. Sur des pages comparateurs comme notre top 10 Airbnb Paris, les acteurs qui mettent en avant leur maîtrise des démarches mairie, du registre trimestriel et de la taxe de séjour gagnent en crédibilité. Les acteurs « hyper-spécialistes Paris » (Mister Concierge, Paris BnB) en font un argument central.

Le modèle « loyer fixe garanti » trouve un public élargi. Pour les propriétaires lassés des arbitrages de calendrier, le modèle Upperkey / Paris BnB (la conciergerie sous-loue le bien à l'année et reverse un loyer plafonné) gagne en pertinence. Le rendement est plus faible mais la prévisibilité est totale.

Et après ?

L'Atelier parisien d'urbanisme (APUR) documente l'évolution dans deux notes essentielles : la Note 272 de mars 2025 et une publication mise à jour en janvier 2026 sur les locations meublées touristiques à Paris en 2025. Les premiers chiffres post-mesure suggèrent un infléchissement du volume d'annonces actives, mais le marché reste structurellement très demandé — Paris reste, par sa demande touristique soutenue toute l'année, le premier marché européen de la location courte durée.

Notre lecture, par la rédaction : la mesure 90 jours n'a pas cassé le marché parisien. Elle l'a structuré. Les propriétaires opportunistes, qui louaient à la limite des 120 jours sans accompagnement, ont en partie quitté la plateforme. Les propriétaires accompagnés par une conciergerie sérieuse, eux, ont ajusté leur calendrier et conservent une rentabilité solide. Pour le voyageur, le marché reste large et bien fourni.